Stručnjak o nekretninama u Rijeci: "Stanovi odu puno prije nego što zgrada nikne. Ključne su dvije stvari"

Po cijenama nekretnina prednjače dva najveća grada, Zagreb i Split, s tim da je Split skuplji. Prema podacima portala Nekretnine.hr, u listopadu je prosječna tražena cijena kvadrata stana u Zagrebu bila 3.642 eura, a u Splitu čak 5.315 eura. U oba grada prosječna cijena kvadrata u listopadu je bila petnaestak posto viša nego prije godinu dana.

O cijenama i stanju na tržištu nekretnina u Splitu nedavno smo pisali OVDJE, a u Osijeku OVDJE.

U Rijeci, trećem po veličini gradu u Hrvatskoj, prema podacima portala Nekretnine.hr prosječna cijena četvornog metra stambenih nekretnina u listopadu je dosegla vrhunac i iznosila je 3.498 eura. U odnosu na listopad prošle godine, to je povećanje od 12,26 posto. Za usporedbu, u prosincu 2023. prosječna cijena četvornog metra nekretnine u Rijeci bila je 2.774 eura.

Prodaja pada, a cijene rastu

Branko Papeš, vlasnik agencije Dogma nekretnine iz Rijeke, kaže nam da se i u Rijeci i u Primorsko-goranskoj županiji bilježi pad kupoprodaje nekretnina od 20-ak posto.

"Cijene nekretnina usprkos tomu stabilno i kontinuirano rastu. No nije to više rast od 15-20 posto, nego od nekih desetak posto. A došlo je i do promjene onoga što kupci kupuju. Prije se prodavalo zaista svašta i ljudi su to plaćali, čak poprilično. Sada se to 'svašta' više ne prodaje tako lako. Kupci ipak traže kvalitetne nekretnine, traže više za svoj novac. Nekretnine koje su prije bez problema pronalazile put do kupaca, sada se u pravilu teže prodaju ili s uopće ne prodaju", tumači nam Papeš aktualne trendove na riječkom tržištu nekretnina.

S obzirom na to, dodaje, očito je da u Rijeci nedostaje kvalitetnih novogradnji na kvalitetnim lokacijama.

"Pa kad se pojavi neka takva, proda se puno prije nego što projekt uopće završi", kaže.

"Svi bi novogradnju, a nema je dovoljno"

Kao primjer toga Papeš ističe projekt RIO na Kantridi, dvije zgrade od deset katova s ukupno 156 stanova, koje će biti dovršene u ljeto 2027. godine.

"Projekt je u nekoj početnoj fazi i bit će gotov za godinu i pol dana, a do sada je već prodano 110 od ukupno 156 stanova. Kvalitetna lokacija i dobro postavljena cijena - u tome je ključ", ističe.

Čim nema dovoljno novogradnje, objašnjava naš sugovornik, raste pritisak potražnje na stanove u starogradnji.

"Svi bi htjeli kupiti novogradnju, ali nje nema dovoljno pa su cijene starogradnje u Hrvatskoj općenito vrlo visoke. U Rijeci su cijene stanova u starogradnji od 2.000 eura po kvadratu na neatraktivnim lokacijama pa do 4.000 eura za kvadrat dobro uređenih stanova na top lokacijama. Prosječna cijena starogradnje je između 2.700 i 3.000 eura. U novogradnjama su cijene kvadrata od 3.500 do 4.500, a iznimno 5.000 eura ako su u pitanju penthausi kojih je vrlo malo. To su cijene s uključenim PDV-om."

Stotinu manjih novih stanova odmah bi 'otišlo'

Papeš predviđa daljnji rast cijena nekretnina u Rijeci, ali ne dosadašnjom dinamikom, nego najviše 4 do 5 posto godišnje.

"To čak i nije neki rast, nego je više praćenje eventualne inflacije", kaže.

I u Rijeci, kao i drugdje, najtraženiji su manji stanovi do 50 četvornih metara površine.

"Da u novogradnji na nekoj normalnoj lokaciji imamo stanove od pedesetak kvadrata, sigurno bi ih odmah prodali 100 do 200. Tih stanova općenito nedostaje na tržištu. No u većini slučajeva, a sukladno urbanističkim uvjetima, ograničen je broj stanova pa investitor kad gradi pokušava maksimizirati brojke i zaradu, gleda da u konačnici sagradi što više kvadrata, odnosno manje stanova veće kvadrature", kaže.

"Najvrjednije zemljište služi kao parkiralište"

S obzirom na specifičnu konfiguraciju grada, Papeša smo pitali ima li u Rijeci, smještenoj na skučenom prostoru, još mjesta za stambenu gradnju. U Splitu je, primjerice, postao veliki problem naći parcele za gradnju.

"I ima i nema. Imamo prigradska naselja u kojima se po urbanističkim uvjetima ne mogu graditi visoke zgrade. A u samom gradu nema previše prostora za izgradnju. No Rijeka je možda jedini grad u Hrvatskoj koji u samom centru grada još ima prostora za gradnju. U urbanističkom planu koji još nije donesen, imamo zonu bivšeg pogona Istravina na Vežici gdje postoji mogućnost izgradnje čitavog novog kompleksa s oko tisuću stanova. U centru imamo prostor Delte koji još nije urbanistički riješen, a mogao bi redefinirati izgled središta grada. Imamo i zonu Mlake koja je opterećena industrijskim pogonom rafinerije Ine koju bi čitavu trebalo dekontaminirati, a idealan je prostor za novi kvart i nudi priliku da Rijeka napokon počne živjeti s morem. O situaciji najbolje govori da se najvrjednije zemljište u Rijeci, ono na Rivi, koristi kao parkiralište."

Osim toga, Rijeka je grad nebodera, prepoznatljivih u njenoj vizuri. Papeš spominje projekt novog stadiona na Kantridi uz koji bi se gradila i tri nebodera, od kojih jedan od čak 35 katova.

"Možda je 35 katova ipak previsoko, ali neboderi od 20 do 25 katova bili bi primjereni Rijeci koja je grad visokih nebodera i od čega ne treba bježati."

Manje kupaca iz Njemačke, više iz Srbije

U Rijeci, kao i u Splitu, strani državljani manje kupuju nekretnine nego donedavno. Papeš podsjeća da su 2022. godine čak 36 posto nekretnina prodanih u Hrvatskoj kupili stranci uz napomenu da su polovicu od toga činili 'pravi' stranci, a preostalu polovicu strani državljani hrvatskog porijekla, ljudi iz dijaspore koji, kako kaže, više "kupuju srcem".

"Donedavno su najviše kupovali državljani Slovenije, Austrije i Njemačke. No sada i oni osjete ekonomsku krizu pa bilježimo pad njihovog interesa i kupovine za otprilike 50 posto. S druge strane, imamo povećan interes potencijalnih kupaca iz Češke, Poljske, Srbije, BiH... ali njih je puno manje da bi nadoknadili gubitak stranih kupaca iz Njemačke ili Austrije", kaže Papeš.

Usto je objasnio i razmjere pada kupoprodaje nekretnina u Hrvatskoj u odnosu na 2020. godinu.

"Godine 2020. bilo je prodano 137.000 nekretnina, a ove godine bit će ih prodano oko 115.000. No to je još uvijek dvaput više nego 2015. kada je u Hrvatskoj bilo 57.000 kupoprodaja. Ne možemo, dakle, govoriti o drastičnom padu, nego o laganom usporavanju tržišta", kazao je vlasnik agencije Dogma nekretnine.